V minulých článcích jsme probrali právní vady obecně, vady zjistitelné z výpisu z katastru nemovitostí a právní vady zjistitelné v katastrální mapě a z nabývacích titulů.

 

Nyní se podíváme na zbývající veřejné zdroje, kde můžete právní stav nemovitosti prověřit a případné vady nalézt, konkrétně:

• územně plánovací dokumentace
• obchodní (či jiný veřejný) rejstřík

A téma právních vad zjevných uzavřeme vadami u převodu družstevního podílu a nájmu.

 

 

1) DALŠÍ VEŘEJNÉ ZDROJE 

 

ÚZEMNĚ PLÁNOVACÍ DOKUMENTACE

Územně plánovací dokumentace je soubor dokumentů, který stanovuje, jakým způsobem se má rozvíjet určité území a jeho budoucí využití. Nejznámější částí je územní plán, který se vydává pro území konkrétní obce a najdete v něm informace ohledně zastavitelnosti jednotlivých částí obce.

Zásady územního rozvoje regulují rozvoj a využití území kraje a pro menší části obce existují regulační plány.

Dokumentace je k dispozici u stavebního úřadu nebo u obce, do jejíhož katastru nemovitost spadá. Bývá dostupná i na internetových stránkách obce.

U stavebního úřadu lze také vyžádat tzv. předběžnou či územně plánovací informaci, ve které úřad na základě územně plánovacích podkladů a územně plánovací dokumentace shrne informace o podmínkách využívání území a změně jeho využití.

 

Kdy dokumentaci zkontrolovat?

Vždy u prodeje pozemku určeného k zástavbě. Pokud budete pozemek nabízet jako stavební a není dosud vydané územní rozhodnutí či stavební povolení, zjistěte, zda se nachází v zastavitelném území a jakou stavbu a za jakých podmínek je možné na pozemku realizovat.

Při prodeji stavby či pozemku na okraji obce nebo v sousedství nezastavěného území. V plánu může být okolní výstavba, která v budoucnu nemovitost znehodnotí.

Například: Prodáváte rekreační dům mezi poli a jako hlavní přednost uvádíte klidné bydlení a nerušený výhled do kraje. V územním plánu jsou však už v době prodeje sousední pozemky určené pro průmyslové využití a majitel zde postaví skladovací halu.

Pokud by taková situace nastala, mohl by kupující uplatňovat právo na vadné plnění, protože nemovitost nemá očekávané vlastnosti. Jak by spor dopadl závisí na mnoha faktorech, ale chcete-li podobným problémům předejít, pak na nemovitosti s touto vadou hledejte jiné přednosti :)

Vždy prověřte aktuální stav a nespoléhejte jen dokumenty staršího data!

 

Co v dokumentaci najdete?

Územně plánovací dokumentace, zejména pak územní plán obce, zásadním způsobem ovlivňuje možnost nové výstavby nebo využití stávajících nemovitostí. Stanovuje podmínky pro využití konkrétních ploch a určuje způsob jejich využití (například zda se pozemek nachází v zastavitelném území a bude na něm možné zhotovit stavbu), nebo jaké využití je naopak nepřípustné.

Může stanovovat i podmínky výškové či plošné regulace zástavby, její charakter a strukturu (například maximální procento zastavitelnosti pozemků, počet podlaží a výšku budov, charakter zástavby apod.).

POZOR! V územně plánovací dokumentaci lze nalézt také informace o veřejně prospěšných stavbách a veřejně prospěšných opatřeních (typicky stavby dopravní infrastruktury), pro které je možné omezit nebo odejmout práva k pozemkům a stavbám, tj. zřídit k nim věcná práva nebo je dokonce vyvlastnit.

Pokud máte v prodeji pozemek, který je takto "postižen", nebrání to převodu vlastnického práva ani pokračování v dosavadním užívání pozemku, ale budoucí kupující by na to měl být upozorněn! Jinak může v budoucnu uplatnit na prodávajícím právní vadu.

 

 

OBCHODNÍ (ČI JINÝ VEŘEJNÝ) REJSTŘÍK  

Veřejný rejstřík, jehož součástí je i obchodní rejstřík, obsahuje zákonem stanovené údaje o právnických osobách.

Obsahuje údaje o firmě, sídle, identifikačním čísle apod. a také v něm najdete pro převod nemovitosti podstatnou informaci o osobách oprávněných jednat za právnickou osobu!

Uzavření smlouvy osobou, která k tomu není oprávněna, by znamenalo neplatnost smlouvy

Za společnost je oprávněn jednat pouze tzv. statutární orgán. Podle typu právnické osoby, jím je:

• jednatel společnosti s ručením omezeným,
• představenstvo, popř. statutární ředitel, akciové společnosti,
• společník veřejné obchodní společnosti,
• komplementář komanditní společnosti,
• představenstvo družstva,
• u neziskových subjektů zpravidla ředitel či předseda.

Za některé společnosti může jednat také jejich prokurista. Ke koupi nemovitosti ale musí být výslovně oprávněn! To zjistíte z dokumentu, kterým byl k výkonu prokury pověřen, proto si ho vyžádejte.

Kromě zjištění toho, kdo je statutárním orgánem dané právnické osoby, musíte zjistit také jakým způsobem jedná, pokud má více členů.

Například: Statutárním orgánem společnosti s ručením omezeným může být více jednatelů. Ti mohou ve všech záležitostech jednat buď samostatně, nebo společně, nebo může být dán okruh záležitostí, v nichž jednají samostatně a v ostatních budou muset jednat vždy společně. Tyto záležitosti mohou být upraveny konkrétním výčtem, finančním limitem nebo i jiným způsobem. Komplikovanější způsob jednání statutárního orgánu bývá u akciových společností, které mají vícečlenné představenstvo. Výpis z rejstříku proto vždy raději pečlivě prostudujte.

POZOR! Má-li právnickou osobu při koupi zastupovat jiná osoba na základě plné moci, je třeba ověřit, zda i tato plná moc byla udělena osobou (osobami) k tomu dle veřejného rejstříku oprávněnou.

Přístup do rejstříku je veřejný, a to na adrese https://or.justice.cz/ias/ui/rejstrik.

 

 

2) PŘEVOD DRUŽSTEVNÍHO PODÍLU V BYTOVÉM DRUŽSTVU

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ 

Ve výpisu zjistíte, jaké bytové družstvo je vlastníkem bytového domu nebo konkrétní jednotky (pokud prohlášením vlastníka vznikly), a zda na něm neváznou zatížení, jako je zástavní právo, exekuce či jiná omezení vlastnického práva.

Typická jsou zástavní práva bank, zřízená v souvislosti s úvěrem na výstavbu či rekonstrukci bytového domu. Tento úvěr členové družstva splácí formou tzv. anuitních splátek a při prodeji družstevního podílu přejde na kupujícího. Jeho přesnou výši musí družstvo vyčíslit a na požádání sdělit svému členu. Toto zástavní právo nevylučuje převod podílu v bytovém družstvu, ale kupujícího je potřeba s ním seznámit, zejména s výší anuity. Ta se pak obvykle zohledňuje v kupní ceně.

Mezi jiná omezení vlastnického práva mohou patřit věcná břemena či služebnosti, jejichž obsah a rozsah je třeba prověřit, aby neomezovala právo užívat byt 

POZOR! I bytové družstvo může být v exekuci, což znamená velký problém pro Vás jakožto družstevníka. Informujte o tom budoucího kupujícího, v opačném případě může uplatňovat na Vás náhradu škody.

 

 

OBCHODNÍ REJSTŘÍK 

Přestože se při převodu družstevního podílu smlouva uzavírá mezi členem družstva a nabyvatelem družstevního podílu, doporučuji v rejstříku ověřit i samotné družstvo!

Na co se zaměřit?

• řádná identifikace družstva (název, sídlo, IČ),
• kdo za družstvo jedná (viz výše statutární orgán a způsob jeho jednání), družstvo bude uzavírat s novým členem smlouvu o nájmu družstevního bytu a musí být řádně zastoupeno, aby byla smlouva platná
• jaké jsou podmínky členství v družstvu, ty jsou obsahem stanov, které jsou součástí sbírky listin obchodního rejstříku a pokud se má nabyvatel stát členem družstva, musí je splňovat, nejčastěji bývají vyloučené právnické osoby, převod do podílového spoluvlastnictví, nezletilí a osoby, které nemají trvalý pobyt v ČR. 

 

 

3) NÁJEM

Právní vady se mohou objevit i při nájmu bytu a prostor k podnikání. Některé lze opět zjistit z veřejně dostupných zdrojů, konkrétně z výpisu z katastru nemovitostí a obchodního rejstříku.

 

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ 

Právní vadou je jiné právo, které brání užívání nemovitosti. Nejčastěji služebnost bytu či věcné břemeno, které dává jiné osobě právo nemovitost užívat.

Do katastru nemovitostí lze zapsat také nájemní právo, není to ale povinnost!

POZOR! V případě, že by již existovalo a bylo v katastru zapsáno, byla by další NS pravděpodobně neplatná. Záleží na konkrétní situaci.

Důležitý je také způsob využití nemovitosti zapsaný v katastru nemovitostí a v kolaudačním rozhodnutí. Občanský zákoník umožňuje sjednat nájem i k jinému účelu, než je nemovitost určena, smluvní strany s tím ale musí souhlasit.

To znamená, že bytové jednotka může sloužit jako kancelář nebo naopak nebytový prostor k bydlení. Doporučujeme, aby toto bylo výslovně uvedeno v NS a nájemce v budoucnu nemohl tuto vadu u Vás namítat.

Takové ustanovení Vás ale nezbaví povinností například podle stavebního zákona, popř. předpisů regulujících živnostenské podnikání a za porušení stavebních předpisů Vám může hrozit sankce.

Stejně důležité je nahlédnout do katastru nemovitostí i u podnájmu. Pokud totiž nebyla řádně uzavřena NS, resp. pokud je taková smlouva z výše uvedených důvodů neplatná, nebude možné platně sjednat ani podnájem.

 

 

OBCHODNÍ (ČI JINÝ VEŘEJNÝ) REJSTŘÍK 

V případě, že je nájemcem právnická osoba, je stejně jako v případě prodeje nemovitosti potřeba ověřit, zda za ni jedná oprávněná osoba, tj. její statutární orgán. Platí to, co již bylo uvedeno výše.

A tímto článkem jsme uzavřeli právní vady J