Vady nemovitostí - část II.

PRÁVNÍ VADY ZJEVNÉ.

 

V minulém článku jsme probrali právní vady obecně a vady zjistitelné z výpisu z katastru nemovitosti

 

Nyní se podíváme na další zdroje, kde můžete právní stav prověřit a případné vady nalézt, kterými jsou

  • katastrální mapa
  • nabývací tituly

 

 

KATASTRÁLNÍ MAPA

Katastrální mapy jsou vedené Katastrálním úřadem a stejně jako výpis z katastru nemovitostí (dále jen "výpis") je mapa nezbytným dokumentem při prodeji nemovitosti. Jsou digitalizované a k dispozici on-line v aplikaci nahlížení do katastru nemovitostí.

 

Právní vady zjištěné z katastrální mapy nebrání převodu nemovitosti, pokud je v kupní smlouvě uveden popis předmětu prodeje shodný se zápisem ve výpisu.

Většinou však komplikují poskytnutí úvěru pro úhradu kupní ceny, protože banky mohou odmítnout tyto nemovitosti přijmout jako zástavu.

Dalším rizikem pak je, že kupující může následně uplatňovat vady na Vás jakožto prodávajícím.

 

Z hlediska právních vad je v mapách předmětem kontroly především:

 

1) porovnání skutečnosti a zakreslené mapy

  • Zakreslení staveb a hranic pozemku
    Pro porovnání můžete použít ortomapu (lze v aplikaci přepnout), kde můžete porovnat letecký snímek s grafickou mapou. Pokud reálný stav nesouhlasí se zakresleným stavem a aktuálně neprobíhá obnova operátu, která stav uvede do souladu, může to v budoucnu způsobit problémy.
  • Černá stavba ev. zakreslená neexistující stavba

 

2)  sousední pozemky

  • Vlastnictví okolních pozemků
    Stává se, že při prodeji jednotky se opomene převést podíl na pozemcích okolo bytového domu či na nějaké stavbě technické vybavenosti s domem související. Důvodem jsou zápisy ve více výpisech. Pokud nebyl podíl na Vás jakožto stávajícího vlastníka převeden, jde o právní vadu, kterou je potřeba před prodejem vyřešit, tzn. vyhledat předchozího vlastníka a uzavřít na opomenutý podíl kupní smlouvu, obvykle se sjednává symbolická kupní cena 1 Kč, ale převod není osvobozený od poplatku za návrh na vklad vlastnického práva, tedy nyní 2.000Kč.
    Při prodeji staveb a pozemků podobná situace nastane jen výjimečně, protože nemovitosti zpravidla bývají uvedené společně na jednom výpisu. Pokud se to však stane a nebrání to převodu či užívání nemovitosti, není dodatečný převod nezbytně nutný a záleží na dohodě s budoucím kupujícím.
  • Přístupová cesta
    Chybějící přístupová cesta je právní vada, kterou obvykle v mapě nenajdete na první pohled. Je potřeba prověřit vlastníka přístupové cesty v katastru nemovitostí podle parcelního čísla, které je v mapě uvedeno.
    Právní vadu může signalizovat 
    • cestu nevlastní obec
    • nemáte spoluvlastnický podíl na cestě
    • k cestě není zřízeno věcné břemeno (např. služebnost chůze a jízdy) ve prospěch prodávané nemovitosti

 

 

 

NABÝVACÍ TITULY

Nabývací titul je označení pro listinu, kterou vlastník nabývá nemovitost do vlastnictví. Nejčastěji je nabývacím titulem

  • kupní smlouva
  • smlouva směnná či darovací
  • rozhodnutí o dědictví
  • dohoda o vypořádání podílového spoluvlastnictví nebo společného jmění manželů
  • různá soudní usnesení nebo jiné méně obvyklé tituly

Nabývací tituly vždy najdete uvedené ve výpisu v části E. Viz. Minulý článek.Uvádí se zde všechny tituly vztahující se ke všem nemovitostem ve výpisu. Pokud prodáváte pouze některou nemovitost, potřebujete dohledat pouze nabývací titul, který se vztahuje k této nemovitosti.

Nabývací titul byste měli mít k dispozici Vy. Pokud ne, listiny jsou uložené v archivu příslušného územního pracoviště Katastrálního úřadu a dostupné dálkovým přístupem po přihlášení (služba je zpoplatněna).

 

V nabývacích titulech zjistíme vady:

 

1) Právní vadou je, pokud údaje v nabývacím titulu (bezdůvodně) neodpovídají údajům ve výpisu.

Týká se to údajů

  • o kupujícím / kupujících (ve výpisu jste vedeni jako vlastníci) a případně velikosti převáděných podílů, pokud je nemovitost v podílovém spoluvlastnictví
  • specifikujících nemovitosti, především parcelních čísel, čísel popisných, evidenčních, podílů na společných částech domu u jednotek atd.
  • Rovněž je vadou, když nejsou převedeny související cesty nebo podíly na nich, okolní a související pozemky či stavby technické vybavenosti u bytových domů (viz výše).

Může také nastat situace, že ve výpisu je evidováno víc nemovitostí než v nabývacím titulu. I toto je vada.

Podobnými vadami trpěli zápisy práv z dob socialismu, kdy je prováděli státní notářství, a ne vždy byly bezchybné.

 

2) V nabývacím titulu můžete najít i další právní vady.

Např. ujednání mezi účastníky, které nemovitost nějakým způsobem zatěžuje či omezuje nakládání s nemovitostí či různé odkládací a rozvazovací podmínky či atypické možnosti odstoupení od smlouvy.

Pokud nejsou taková ujednání zapsaná ve výpisu nepřechází na dalšího vlastníka. Nebrání ani převodu vlastnictví, pokud ovšem původní vlastník nepodá v průběhu vkladového řízení námitku spornosti či předběžné opatření.To by převodu vlastnictví mohlo zabránit!

POZOR! I v případě, že převod vlastnictví proběhne, mohou podobná ujednání v budoucnu způsobit nepříjemnosti a spory nejen Vám jakožto původnímu vlastníku, ale také kupujícím. Najdete-li je, zjistěte, o co se konkrétně jedná a vyřešte. Např. prohlášením oprávněného (tzn. předchozího vlastníka) o zániku práva.

 

Právní vady plynoucí z nabývacích titulů nejsou v současné době už příliš časté, přesto je nelze podceňovat.

Proč?

Nabývací titul prokazuje vlastnické právo k nemovitosti a je tedy "nadřazen" zápisům ve výpisu. Na jeho základě se může domáhat třetí osoba změny zápisu, a to i po mnoha letech, protože vlastnické právo se nepromlčuje!

  • Vlastnické právo se však může vydržet ve lhůtě 10 let při splnění podmínky nepřerušeného vlastnictví a dobré víry, že nemovitost vlastní oprávněně.
  • Nový občanský zákoník také přinesl pro kupující ochranu v podobě tzv. "materiální publicity", což znamená, že kupující může nabýt vlastnické právo i od nevlastníka, pokud je jako vlastník zapsán v katastru nemovitostí.

Není tedy nezbytné zkoumat i předchozí nabývací tituly, což v minulosti řada právníků doporučovala.

Byť zřejmě nebude úspěšný, může se oprávněný vlastník domáhat změny zápisu se všemi důsledky, tzn. zápis námitky spornosti ve výpisu, následně přerušené řízení o vkladu vlastnického práva a soudní spor). 

 

3) Při prodeji jednotky je vhodné prověřit také prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v domě.

To lze doporučit i v případě, že se nejedná o první prodej a dokument ve výpisu v části E není jako nabývací titul pro stávajícího vlastníka uvedený.

Podle prohlášení vlastníka můžete ověřit, zda převedete a také fyzicky předáváte vše, co k jednotce náleží, například:

  • příslušenství jako sklepní kóje a garážová stání
    Vlastník např. může používat jinou (větší nebo lépe situovanou) sklepní kóji než je podle prohlášení vlastníka oprávněn.
  • podíly na dalších jednotkách v domě či okolních pozemcích
    Při opomenutí jde o právní vadu, kterou je potřeba napravit a dodatečně převést. A pokud by nebylo vše převedeno, opět lze v budoucnu očekávat problémy. (viz výše - "Okolní pozemky")

 

 

 

V příštím článku se podrobně podíváme na další veřejné zdroje a právní vady zjevné při převodech družstevních podílů a nájmech. Tím také téma právních vad zjevných ukončíme.

 

 

 

V příštím článku se podrobně podíváme na další veřejné zdroje a právní vady zjevné při převodech družstevních podílů a nájmech. Tím také téma právních vad zjevných ukončíme.