V minulém díle jsme si řekli, jak zvládnout prohlídku nemovitosti na jedničku, na co se připravit, a nyní si řekneme jak to udělat, aby zájemce o koupi našeho bytu měl čas na sehnání kupní ceny, na přípravu a doladění smluvní dokumentace, a na všechno to papírování co nás čeká a my měli jistotu, že čas, který mu dáme k dispozici nás nestál víc, než jsme čekali.

Takže kupujícího máte. Dali jste přednost tomu mladému páru, který byl z vašeho bytu tak nadšen, a nyní dumáte, jak to udělat, aby dodrželi svoji část dohody, tedy byt koupili. Tak to vás možná zklamu, ale to udělat nejde. Nedonutíte někoho, aby udělal něco, co nechce nebo nemůže. Mám ale pro vás i dobrou zprávu. Můžete se chránit pro případ, že se to stane. Najdou si například něco jiného (přeci je nakonec oslovil strejda, že jim prodá jeho byt za menší peníze a v tý lepší čtvrti a ano je nám to líto, ale bohužel…) nebo to nakonec pro ně je ještě příliš velký závazek a oni jsou tak mladí… Důvodů proč nakonec kupující odstoupí od koupě je mnoho, ale nakonec koho to bolí, jste vy.

Přes měsíc jste čekali na vyřízení hypotéky ze strany kupujících, platili jste nájem, spolupracovali jste s bankou i odhadce už u vás byl, a nyní tohle! Představujete si ty ztracené peníze za inzerci, odmítnutých x dalších lidí, tolik času a peněz! A při tom se tomu dá vcelku snadno předejít.

Ano nemůžete nikoho donutit, aby koupil vaši nemovitost, ale můžete, pokud dotyčný z jakéhokoliv důvodu koupi neuskuteční, mít nahrazené náklady a ztracený čas. Navíc roztřídíte skutečné zájemce od těch, co to asi nejspíš koupí a máte jistou páku na kupujícího, aby splnil svou část dohody. To kouzlo, které vám tuto jistotu dá, se jmenuje rezervační smlouva. Dále se podíváme co by měla taková rezervační smlouva mít za náležitosti, aby byla platná, ale nyní si řekneme, jaké má výhody pro vás a jaké pro kupujícího. Stručně řečeno. Kupujícímu tato rezervační smlouva dává čas na sehnání kupní ceny a na přípravu všech dokladů, které ke koupi potřebuje a při tom má jistotu, že ho nikdo nepředběhne. A vám dává jistotu, že to kupující myslí vážně s koupí vašeho bytu a pokud se tak nestane, tak dostanete náhradu za ušlý čas a peníze.

Co tedy taková rezervační smlouva má mít, aby byla platná, a tedy plnila co má, a nebyl to jen kousek papíru. Ještě trošku odbočím a zamyslíme se nad tím odkud vlastně smlouvy celkově brát. Na mysl přicházejí asi dvě možnosti. První, že něco stáhnu z internetu. Bude to zadarmo a nějak to už dopadne, hlavně že se ušetří. Druhá možnost je právník a ten je přece tak drahej. Bůhví kolik to bude stát, a navíc ještě nějakého slušného najít. Prostě samé starosti. Váhy se pomalu a neúprosně naklánějí ve prospěch vzorů z internetu, ale než po nich sáhnete, tak se trochu zamyslete. Prodáváte něco v hodnotě stovek tisíc, nebo dokonce v jednotkách miliónů korun. Jak dlouho vám trvá, než tuto částku vyděláte? Stojí vám těch několik ušetřených tisícovek za ten risk? Ano, může to dopadnout, jak jste si to naplánovali, a i přes možné chyby se prodej uskuteční a nic se vám nestane. Ale co když to nepůjde hladce a vyskytnou se zádrhele. Jak se říká, nezabije vás to co vidíte, ale to o čem nemáte ani tucha. Určitě a jednoznačně doporučuji právní pomoc při přípravě jakýchkoliv smluv, včetně rezervační, a pozor, ne od jakéhokoliv právníka, ale optimální je si sehnat právníka, který se specializuje na převod nemovitostí. Je to podobné jako s doktorem. Asi si od zubaře také nenecháte operovat srdce a opačně, i když oba to jsou doktoři.

Tak tedy teď k náležitostem, co by měla rezervační smlouva obsahovat. Hned na úvod musím říct, že rezervační smlouva nemá své zakotvení v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, na rozdíl od smlouvy kupní (upraveno v § 2128 a násl. zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku), smlouvy o smlouvě budoucí (upraveno v § 1785 a násl. zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku), nebo směnné smlouvy (upraveno v § 2184 a násl. zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku) a podstatné náležitosti nechává zákon na smluvních stranách, aby si svá práva a povinnosti vzájemně upravili. Jako každá smlouva by měla obsahovat specifikaci předmětu koupě, účastníků, případná právní omezení a zatížení nebo popis faktických vad. Dále je dobré, aby obsahovala ujednání o součinnosti strany vlastníka, tedy vás, při sjednání zástavního práva smluvního sloužícího k zajištění úvěru od banky, kterým bude kupující např. hradit kupní cenu, či její část. V této části je dobré již mít zařízeno, aby depozitum bylo uschováno u třetí strany (banka, advokát, notář), tedy u někoho, kdo je pojištěn pro případ odpovědnosti za újmu způsobenou druhé straně. Dále povinnost uzavřít kupní smlouvu, časové podmínky, podmínky pro vyplacení složené částky, tedy v jakých případech se depozitum vrací, kdy se nevrací a kdy se započítává na kupní cenu. Zde byste měli popsat všechny možné scénáře, a tím je ošetřit do budoucna. Závazek prodávajícího, že nebude nemovitost nabízet po dobu trvání třetím osobám, tedy jinému zájemci. Jak vidíte je toho docela dost, a tedy zvažte,, zda to opravdu zvládnete sami.

V tomto díle jsme si tedy řekli, jak to udělat, aby zájemce o koupi našeho bytu měl čas na sehnání kupní ceny, na přípravu a doladění smluvní dokumentace a na všechno to papírování co nás teprve čeká, a my měli jistotu, že čas který mu dáme k dispozici nás nestál víc, než jsme čekali. V příštím díle si projdeme typy smluv, které budou potřeba a co nás čeká a nemine v souvislosti s bankami, které jednak zajišťují úvěr pro kupující a jednak již zajistili úvěr na naši nemovitosti a my se z něj budeme potřebovat vyvázat.

Tip k zapamatování:

Smlouvy si nechávat připravit od odborníka, aby se nám to později nevymstilo.